第四十九章：不赚钱也得做（求推薦） 作者：令臣 第一卷：狂澜起于微末 第一卷：狂澜起于微末 “流子，這破项目咱可不能接手啊。”曹国华人刚走，王志新就迫不及待开口了： “地价加上拆迁费，光拿地成本就3200万了，再加上设计、建安、税费、运营，乱七八糟的费用都加一块，再翻一番都挡不住，這么高的成本，别說赚钱，能不赔就算不错了。” 运作過一個项目，耳濡目染這么久，房地产的运作环节王志新基本都清楚。 杨凯也跟着道：“是啊王哥，成本高就算了，关键還是在郊区，位置太偏，房子就是盖好，也不太好卖啊，风险太大了，咱们最好還是换一個项目吧。” 王流沉吟着沒說话，项目不好、成本太高、风险太大這些他当然知道。 用一個简单粗暴的估算公式来计算，房价至少得是楼面价的2.5倍才能收回成本。 什么是楼面价？ 就是单位建筑面积分摊到的土地价格，即：拿地价格÷最大建筑面积。 现在拿地价格是3200万，总建筑面积是：3.8万平的宗地面积×1.8的容积率6.84万平。 所以這块地的楼面价就是：3200÷6.84468。 再乘以2.5，得出1170。 也就是說，這块地光想收回成本，房价就至少要卖到1170。 可這块地在郊区，房价最高才一千一二，基本跟成本价持平。 结果显而易见，整個项目搭了時間，赔了人工，最大效益却仅是勉强收回成本，整個一白赚吆喝，一個弄不好，還很有可能赔钱。 如果想赚钱，只能提高房价。 可偏偏位置是在郊区，本来卖房子就难，再提高了房价，那就更难卖了。 简直就是個悖论。 可問題是…… “如果不接這個项目，我們還有其它项目可接嗎？” 王志新和杨凯同时脸色一僵。 “出来乍到，我們在市裡既沒根基，也沒人脉，地现在又抢手，就算還有其它好项目，可轮得到我們来接嗎？” 王志新和杨凯同时心裡一沉。 “刚才开口跟曹国华要项目，他现在也给了，我們要是不接，他会不会觉的我們是在耍他？市裡的地可都归他管，要是把他给得罪了，那我們以后還能在市裡混嗎？” 王志新和杨凯脸色一拉，彻底垮了。 王流自顾自說完，仰头闷了口酒，放下酒杯，眼神已经逐渐坚毅，沉声道：“所以，即便這個项目再不好，但对我們来說，那也是最好的立足之本了。” 顿了下，又道：“而且，凡事有利有弊，這個项目也一样，有坏处，自然也有好处。” 杨凯顿时眼睛一亮：“這话怎么讲？” 王志新跟着道：“什么好处？” 王流平淡道：“第一，让我們有個项目能先干着，公司初建，正好借這個项目，先锤炼一下团队。” 两人点点头，說的也有道理，现在分公司就他们三個人，如果能借這個项目把团队拉起来，倒也不算亏。 王流继续道：“第二，能借這個项目，跟市裡打好关系。 纺织厂沒效益，污染严重，影响市容，市裡一直想拆迁，但为什么就是沒拆迁掉？ 很显然，市裡的同行都不傻，核算一下成本心裡都清楚，這個项目沒钱可赚，甚至還得赔本赚吆喝，沒人肯接手。 所以拖到了现在，简直成了個烂摊子。 我們要是能出手帮市裡解决了這個烂摊子，市裡多少得念我們一点好吧？ 现在我們跟市裡是沒关系，但是等這個项目做完就不一样了，有這点情分在，以后還愁沒项目？” “說的是啊。”王志新当即就兴奋了：“要是借這個项目卖市裡一個人情，以后再有什么好项目，那還不由着我們挑？” 杨凯也一副喜上眉梢的表情：“這么算下来，就算不赚钱，做這個项目也不亏了。” 王流看了眼两人兴奋不已的表情，忍了忍，沒有說出第三来。 這個项目理论上看确实无利可图，但理论跟现实往往是有差距的，如果操盘得当，也不一定沒钱可赚…… 曹国华回来了。 王流直接道：“曹科长，我已经考虑過了，你說的這個项目，我們接了。” “你說真的？王总可别跟我开玩笑。”曹国华心头一喜。 对市裡来說，這個项目确实是個烂摊子，如果他能找人接手处理了，对他来說，這也是一笔政绩。 “曹科长放心，我是很认真的。”王流正色道，然后话音一转：“不過我有两個條件，希望市裡能够同意。” 我就知道，沒有這么便宜的事……曹国华心裡顿时产生了一种跟王流刚才一样的情绪，不动声色道：“什么條件，你說。” 王流沉声道：“第一，這個项目，我希望市裡能适当提高一下容积率。” 既然是帮市裡收拾烂摊子，那该争取的利益自然得尽量多争取，好歹多少赚点钱。 地在郊区，位置改不了，房价沒办法提高，那就只能提高容积率，增加建筑面积，以此来扩大开发收益。 曹国华暗自沉思，倒也沒有多为难，一来1.8的容积率本来就是暂定的，刚才也說可以再商量，王流的要求不過分。 二来，他在土地利用规划科，规划容积率，正好归他管。 “可以，不過具体提高多少，還得等我回局裡开会研究之后才能决定。” “沒問題。”王流一口应下，能提高容积率，就算只加一個点，那也是白赚。 “第二，這個项目拿地成本太高，对我們公司来說，资金压力有点大，我希望市裡能批准我們公司发行一笔公司债，以此来缓解资金压力。” 沒办法，虽說王流已经小发了一笔，可满打满算還不到六百万，又被他豪掷120万买了辆车。 现在公司账户只剩四百来万，而拿地成本就得3200万，說资金压力有点大都是他谦虚了，准确点說，那是大了去了。 想运作项目，首先就得融资，但是项目风险太大，从银行贷款难度估计有点大，发公司债券倒是可以搞一波。 一個是精的像鬼一样的银行，一個是几乎不懂金融的普通民众，忽悠起来的难易程度天差地别，只要利息给到位，不愁沒人买。 事实上，发公司债也确实是很多公司解决资金問題的渠道之一，尤其前几年，发债更是泛滥，老王同志不也曾說，当年为了一笔贷款，堵了银行行长50多次，愣是沒把钱贷下来，结果发了笔公司债，刚推出就被一抢而光，资金問題得以解决。 不過像老王這么有能力的人显然不多，许多公司发了债结果還不上，最后成了烂债，兑付危机频发，最终引来国家出手，提高了发债门槛，收紧了发行渠道，這几年发债势头已经大幅减弱。 但也给地方政府留了一定的自行决定额度，王流虽然還沒到发债的门槛，但他是给市裡解决烂摊子，申請一笔额度，想来应该不难。 曹国华沉吟道：“发债不归我管，不過我可以把你的要求报上去，至于能不能成，我可就不能保证了。” “沒关系，曹科长能帮忙传句话就行。”王流笑着道。 他就不信了，一直沒人肯接的烂摊子，现在他主动接盘，市裡還能不答应。