1029 孟平经济学 作者：眉师娘 小說：、、、、、、、、、 “乔总，這個公司债，不需要抵押和担保嗎？”刘立杆问。 乔总說：“這公司债，說它是借款，像，說它是贷款，也像，但更像的，我觉得像是投资，一句话說，就是长期持有，固定回报，像這一次，我們要做的就是为期十年，年回报百分之十二的公司债，虽然利息比银行贷款高，但它的條件，沒有银行那么苛刻。 “债券的持有人，把钱投在你们公司，但并不参与你们公司的具体管理，钱怎么用，是你们的事情，他们只按债券的要约，每年获得回报，就是有一点，它的回报会要求优先于股东的分红，也就是說，你有钱，要先付完他们的利息后，才可以分红。 “债券到期，你们按时赎回，双方的关系就中止了，当然，還有一种极端的情况，那就是万一你们因为经营不善，倒闭了，在进行公司破产清算时，他们可以优先收回本金。 “這样說，你们看，是不是更像沒有派驻实际人员股份投资？” 刘立杆和谭淑珍点点头，明白這公司债，是怎么回事了，刘立杆還是又问了一遍抵押和担保的問題，乔总說： “因为对他们来說，更看重的是公司本身的经营，看你们的经营，能不能保证他们的年收益，所以不需要其他单位的担保，担保的话，大家都知道，很容易形成反担保和连环担保，這样无形当中，经营的风险提高了。 “为了降低风险，這公司债，他们会要求相应的抵押，但不是实物抵押，而是把你们公司，加适当的溢价，通過第三方评估后，再用对价的股份抵押。 “這也是银行做不了的，对嗎？银行根本就不接受公司的股权质押，就是你们這样的公司，拿百分之五十的股权，去贷十万，银行也不会接受，但這裡可以，对了，为了规避法律上的风险，打包购买你们公司债的，只有蔡小姐和杨先生他们两家。 “但他们到了海外市场，会把你们的公司债拆分，再卖给其他的投资者，這是他们的事情，和你们无关，反正你们的债券，也是不能提前兑付的，包括每年利息的支付，也是你们给他们，他们再转支付给下面客户。” “乔总，如果我們要做的话，应该怎么做？”刘立杆问。 “简单，你和我签一個协议，我們公司，作为你们公司债的发行单位就可以了，虽然是私募，但我們国家，并不允许像你们公司，自己去发行公司债，還是要经過金融机构，這也算是给我們這些后妈生的，留口饭吃吧，其他的手续，我們会做。”乔总說。 “那我們可以提前赎回嗎？”谭淑珍问，“比如我們公司有钱了，不需要這笔钱了，可不可以提前把這钱還了？” 乔总笑道：“我不是說了，你们永远会缺钱的，相信我，而且会越来越缺，公司大了，很少会是更有钱了，而是负债和所有者权益更大了，谭总，考虑還钱，還不如考虑新的投资，当然，你要是愿意支付一笔费用，是可以提前赎回的。” 谭淑珍笑道：“我不是這么多钱欠着，心裡慌嘛。” “那你要是把這钱变成土地储备，放在那裡，這土地每年在按百分之二十的速度增值，或者說，你用這笔钱去做项目，项目每年有百分之二三十的回报，你還会慌嗎？”乔总笑道，“到时，只怕你会嫌钱太少吧。” 谭淑珍的脸微微一红，她說，如果那样，我当然不慌。 “那你们现在的土地也好，项目也好，有低于這個回报率的嗎？”乔总问。 刘立杆和谭淑珍想想，還真的沒有，除了刘立杆买下来的，那些不允许开发的文物保护单位。 三個人正說话间，孟平到了，他是专门来参加明天杭城市第二届国有土地拍卖会的，他用自己的公司报了名，交了保证金，但并沒有要拍地的意思，纯粹是来看個热闹，或给刘立杆做個侧应。 乔总和孟平寒暄過后，就快到吃饭時間了，乔总和刘立杆谭淑珍說，這事，你们考虑一下，我先回酒店，前面下了飞机，直接就到這裡来了。 刘立杆說好，我让司机送你去，等会我来接你吃晚饭。 乔总走后，刘立杆把乔总来的目的，和孟平說了，孟平說拿啊，有钱为什么不拿，我现在是沒有项目也沒有地了，要是有，我死缠烂打也要。 “拿拿拿，拿了不用還的？”谭淑珍說。 孟平看了看刘立杆，哈哈大笑，刘立杆知道，這家伙肯定是在心裡，又在說什么果然是贵妻当家的话，刘立杆也嘿嘿笑着。 “谭淑珍，你要這样算。”孟平說，“你现在拿了他们五個亿，去买五块地，买到了，什么事情都不用做，就放在那裡，過几年，你其中的两块地就值五個亿了，你是不是轻轻松松，就赚到了几個亿。” “那土地要是贬值了呢？”谭淑珍问，“那我們是不是要亏几個亿？” “不可能，這事我想清楚了，房价可能会跌，跌的是我們开发商的利润，但這土地，不可能会贬值的，你放心好了。”孟平說。 “你這個說法，不符合经济规律，只要是商品，有升值，就有可能会贬值，怎么会有只涨不跌的商品。”谭淑珍坚持着。 “那是你搞错了，這土地根本就不是商品。”孟平說，“你是被假象迷惑了，看着又是拍卖会，又是什么转让手续，又是什么土地出让金的，假模假式，你以为是商品买卖，其实根本就不是。” “那是什么？” “能够自由交换的，才是商品，土地你能自由交换嗎？你可以卖给我，我還可以卖给钱芳，看起来是可以交换，但這又是假象，我們在做的，只是在末端的交换，二手三手四手，也是假模假式，看着很爽。 “但到了源头呢，我买一件衣服，我是买家，张晨是卖家，這衣服是他生产的，這才是典型的商品交易。 “到了土地拍卖会，看起来你是买家，那卖家呢，土地收储中心肯定不是卖家，他们哪裡有什么地，他们的地，也是征收来的，那谁是卖家？被征地的农民嗎？别忘了，他们转让的也只是土地使用权，他们也沒有土地所有权，看看，是不是找不到真正的卖家了？ “一個沒有卖家，又不能自由交易的，你不能越過收储中心，直接去找农民买吧，你能够把它叫做商品？” 谭淑珍被孟平问的哑口无言，但她想想，孟平說的，又都是事实。 孟平继续說：“包括我們买了地，說說是买了，但那地的所有权，并不是我們的，我們造了房子，再卖给购房者，为什么房屋有所有权，土地還是沒有所有权？只有使用权？ “說穿了就是，這土地還是国家的，那么問題来了，我們买来买去，所有权并沒有发生改变，买的其实都是国家的东西，這叫商品交易嗎？ “我們怎么卖，這土地都還是国家的，现在，连怎么交易，交易的规则，也是国家制定的，我們不是在交易，只是在一個游戏规则允许的范围裡，在做一個财富转移的游戏。 “东西是国家的，规则是国家制定的，现在好了，连每年出来多少地，都是地方政府制定的，可以說，在所有這一整個游戏裡，政府才是最大的庄家，他還掌握修改和制定规则的权利，你說，它会让属于自己的东西贬值嗎？ “要控制土地价格太简单了，好，现在土地有点多，那我今年少放一点，等市场上的存量土地都消化差不多了，我再放，只要土地的价格，有回落的风险，我就收了，不放了，等需求释放出来之后再放，看看，地方政府要控制地价是不是很简单？ “像前几年，使用权還可以自由交换的时候，這土地市场，看上去還有点商品的样子，现在，有了收储中心，土地的商品属性，完全被剥离了。 “所以，谭淑珍，你放心，只要地方政府不愿意，土地是不可能跌价的，就算是控制房价，挤的也是开发商的利润，而不是他们自己的利润，地方政府，可不是慈善家，他们逐利的本性，一点也不亚于我們。” 孟平說着，刘立杆又想到了韩先生說的，政府人的属性那番话，确实，只要是人，就会维护自己的利益，地方政府也一样，要知道，這地方政府有钱了，那后面的一個個人，也利益均沾，地方争利，還有一個很好听的理由，叫做，确保国有资产的保值增值。 在整個房地产的链條裡，开发商最高调，看上去也最嚣张，但其实，最可能被牺牲，也可以被牺牲，牺牲了還会大家拍手称快的，其实只有开发商。 链條的两端，地方政府守土有责，有防止国有资产流失的义务，购房者只要人数多了，就会变成最广大人民群众的利益，开发商呢，你能够算什么？你能代表的，只是你自己的利益吧？不牺牲你，牺牲谁？ 谭淑珍也被孟平說服了，她說好吧，老孟，你說的很有道理，所以呢？ 孟平笑道：“所以我這种看透的，就慎入了啊，你们這种還想在裡面继续玩的，就放开手脚，有地，拿就是了，土地不是张晨他们的衣服，卖完一件還可以生产一件，政府也是要讲契约精神的，在允诺你的四十年五十年七十年之内，他们不会收回。 “這裡收不回，那裡又要有新的土地出售，他们就只有像摊大饼一样，靠把城市越摊越大来获得，你们现在看到的郊区，统统都是五年十年后的市中心，现在看起来贵的地，到了十年之后，对了，那公司债不是十年嗎，十年之后，你大概一块地就可以偿付了。” 相关 __其他小說