第459章 465.营销的关键 作者：未知 从两人对话中透露出来的意思，黄冕能够猜到眼前的中年人就是凤凰城的另一個股东。 而且从他刚才的焦急神态看来，這中年人对這個项目的关切是非常强烈而且真挚的。 這让他有些奇怪。 毕竟陈晋才是大股东，从中年人对陈晋的尊敬态度也能看出這一点。 按理說最关心凤凰城的应该就是陈晋，可为什么這中年人却…… 除此之外，陈晋說的话也让黄冕十分的不解。 毕竟现在的行情可不太好，但陈晋却敢夸下海口，一定会给凤凰城一個“好结果”？ 就目前的情况来看，无异于是天方夜谭！ 但接下来的情况却更让他大跌眼镜了。 只听那中年人道：“陈总，有你這句话，我就放心了！” 黄冕闻言一愣，不明白到底是什么原因，让他对陈晋的信心大到了這個地步？ 要知道，现在說的可是一個楼盘的结果啊！谁敢在這样的行情下保证一定能大卖？ 但陈晋却很直接的点点头接受周立海的信任，然后才给两人介绍道：“黄冕，我手下的经纪人。周立海，海盛房地产的老总，也就是凤凰城的开发公司。” 黄冕礼貌的跟周立海握了握手。 陈晋又道：“黄冕，你也看了房子，跟周总谈谈你对這個项目的看法怎么样？” 一听他這么說，周立海立刻认真起来，看着黄冕。 黄冕无奈的笑了笑，知道這是陈晋在考他，想了想之后才說道：“首先是项目本身竞争力的問題吧。” “先看户型。110方的户型是两房朝北，一房朝南的。单纯這一点就会被客户诟病。然后是148方户型，虽然說是四房，但户型图上的比例不对。划分为书房的那個房间，实在是太小了，也就比個储藏间大点。” “然后是销售模式的問題。刚才老大也說了，這种所谓的好感营销，虽然在某些情况下是有效果的，但就售楼处的情况来看，在东江市，或者說至少在齐山镇這一带并不吃香。” “毕竟项目位于齐山镇和良山镇交界处，大量的居民都属于农民。你指望他们能明白投桃报李的道理，有点困难。售楼处也只会变成他们冬暖夏凉的大型休息室罢了。” 周立海闻言，尴尬道：“原来這個项目做的這么差嗎？” “老周。”陈晋這时才开口问道：“抛开销售团队不管。至少设计方面是你亲自把关的吧？” “是的。”周立海有些崩溃的应道：“是从临州市跟過来的设计师。” 陈晋微微叹了口气：“怪我了，之前对项目关心的太少。看来项目在设计上也犯了跟销售一样的错误。” “两房朝南和两房朝北，虽然看上去只是一個房间的差距，但這裡毕竟是东江市，竞争太大，而且项目又這么多。客户的挑选余地就更大了。在临州市可以不在乎，但在這裡，户型可是核心竞争力之一。” 陈晋說完，周立海已经陷入沉思了。 “你也别這么纠结了，好在至少沒有一无是处。”陈晋笑道。 周立海立刻欣喜道：“還有救？” “你来說。”陈晋又对黄冕說道。 黄冕点点头，只好继续道：“89方户型。虽然我沒能仔细看，但是89方這個面积，正好卡在了1.5%契税以下。” “目前绝大多数這個面积的户型都是两房，但這裡却做了三房。” 周立海闻言，有些不好意思道：“因为是精装交付，所以就有赠送面积了，毕竟89方小房间的位置原本是公摊的设备区。稍微挪一挪设备的位置，就可以把面积送给客户了。” “对！”黄冕立刻应道：“不管這部分面积是怎么来的，但89方做三房就是這個项目最大的竞争优势了。不管是做任何广告宣传，都应该无限放大這一点。” “而且我刚才看了一下，似乎這個户型的数量還是最多的。也很适合拿来做文章。另外，其实精装修交付也是卖点之一。所以目前最好的销售策略，就是围绕89方户型来做文章，而不是为了贪图销售额去主推110方和148方。只要能先把销量带动起来，這两個户型自然会有成交的。” 黄冕說完，又补了一句：“這都是我自己胡乱瞎想的，如果有說错的地方，還請周总多多包涵呐。” “小黄你這是說的哪裡话？”周立海苦笑道：“你說的很多，是我自己一叶障目了。而且……” 他看了看陈晋，尴尬道：“也是我自己沒本事，好好的老总，竟然被架空了！” “不要抱怨噢！”陈晋笑道：“最多半個月，凤凰城還是你的凤凰城！” 周立海认真的点了点头，心悦臣服。 就连陈晋身边的一個手下，都能有這么好的针对性营销策略，周立海对陈晋的话是百分之百相信的。 他可以說是看着陈晋在短短時間裡犹如火箭升空一般崛起的，对于陈晋能创造奇迹，早已经见怪不怪了！ 信任，不都是基于這些的么？ 陈晋又叮嘱了周立海一番，让他暂时安心，不要有任何举动之后，才驾车载着黄冕离开。 驶离凤凰城售楼处之后，黄冕才忍不住对陈晋问道：“老大，我刚才說的那些，对嗎？” 他刚才可沒装比，他是真不知道自己說的有几分道理？ 陈晋笑道：“对，也不对。” “你对于户型的理解很到位，看来最近确实沒有偷懒。只不過对于营销的理解，還有些偏差。” “偏差？”黄冕一愣，有些不解。 陈晋点点头，问道：“你应该明白为什么南方花园卖的這么差，但是清和苑和我們的碧海轩却一直成交活跃的原因吧？” 黄冕立刻应道：“当然了！跑开所有的配套不去比较，光是学区房的名头就能撑起半边天了。而且我還看過成交记录，今年成交活跃的小区，无一例外，全都是学区房。” “所以呢？”陈晋继续问道。 “這個项目并沒有配套学区吧？撑死了，也就是普通公立小学嘛。”黄冕皱眉說道。 陈晋微微一笑：“這就是需要营销的部分了。营销，更关键的，是這個‘营’字。经营好了，才能卖得好。”